Vamos começar reconhecendo o óbvio: Geomarketing e Big Data são as ferramentas da moda no franchising. E, sim, elas são úteis. Mapas de calor mostrando renda média, densidade populacional, concentração de concorrentes – tudo isso tem seu valor. Eu mesmo uso essas ferramentas há anos.
Mas agora me responda com sinceridade: você assinaria um contrato de aluguel de 5 anos, pagando R$ 30 mil por mês, baseado apenas no que um relatório de computador diz? Sem nunca ter pisado naquela rua? Sem sentir o fluxo de pedestres? Sem conhecer as armadilhas invisíveis que os dados não capturam?
Porque é exatamente isso que os “consultores express” estão vendendo: relatórios bonitos, produzidos remotamente de um escritório em São Paulo, para um franqueado que vai abrir uma loja em Curitiba, Porto Alegre ou Goiânia. E o resultado? Franqueados perdendo fortunas em pontos que eram “perfeitos no papel”, mas desastrosos na realidade.
Deixa eu ser claro: dados são ótimos para filtrar opções, mas péssimos para tomar a decisão final. E vou te mostrar por quê.
O Que os Relatórios de Geomarketing (Remotos) Mostram
Primeiro, vamos dar o crédito devido. Um bom relatório de Geomarketing te mostra:
- Renda média da população no raio de 1 km, 3 km, 5 km do ponto.
- Densidade demográfica: quantas pessoas moram, trabalham ou circulam naquela área.
- Saturação de concorrentes: onde seus competidores diretos estão posicionados no mapa.
- Potencial de consumo: estimativas de quanto aquele público gasta em alimentação (se for Food Service) ou varejo.
Isso é o que eu chamo de “Análise de Viabilidade” – e ela é necessária, sim. Mas ela responde apenas uma pergunta: “Essa região tem potencial?” Ela não responde a pergunta mais importante: “Esse ponto específico funciona?”
E essa é a diferença entre gastar R$ 50 mil em um relatório inútil ou proteger um investimento de R$ 500 mil.
O Que SÓ a Visita “In Loco” Mostra – O “Mapa Mental” da Experiência
Aqui está o problema dos consultores que trabalham 100% remotamente: eles nunca viram a rua onde você vai abrir sua loja. Eles olham um mapa, cruzam dados, geram um PDF e te desejam boa sorte. Enquanto isso, há uma lista enorme de variáveis críticas que os dados simplesmente não capturam:
1. O Lado Certo da Rua
Você sabia que o “lado da rua” pode determinar o sucesso ou fracasso de uma operação? Em muitas cidades, um lado pega sol direto à tarde (o que espanta clientes no verão), enquanto o outro fica na sombra. Em áreas comerciais, um lado pode ser a rota natural do fluxo de pedestres, enquanto o outro é ignorado. Nenhum relatório de computador te diz isso.
2. O Fluxo Real vs. O Fluxo Potencial
Os dados dizem que 10.000 pessoas moram em um raio de 1 km. Ótimo. Mas quando você visita o local, descobre que essas pessoas só passam de carro, não caminham, e não há estacionamento viável. Ou pior: descobrem que o fluxo está concentrado em um horário específico (tipo executivos indo almoçar entre 12h e 14h), mas morto o resto do dia. Os dados mostram onde as pessoas moram. A visita in loco mostra onde elas caminham.
3. Barreiras Físicas Invisíveis
Uma rua de mão única que dificulta o acesso. Uma sinaleira mal posicionada que faz o trânsito “pular” seu quarteirão. Falta de estacionamento em uma área onde o público anda de carro. Um prédio tombado pelo patrimônio histórico (impossível reformar a fachada). Um shopping com regras restritivas sobre horário de cozinha ou exaustão. Nenhum dado de Geomarketing captura essas armadilhas.
4. A “Vibe” da Vizinhança
Aqui entra o que eu chamo de “mapa mental” – o conhecimento acumulado em três décadas rodando o Brasil. Eu sei, só de olhar uma rua, se ela “morre” depois das 18h. Sei identificar se aquela área comercial está em decadência ou em crescimento. Sei quando um bairro “da moda” é apenas uma bolha passageira. Isso não está em planilha nenhuma. Isso está na experiência de quem já viu centenas de pontos darem certo – e centenas falharem.
5. A Negociação Olho no Olho
E tem mais: um relatório não senta na mesa de negociação. Um relatório não conversa com o gerente do shopping para tentar derrubar as luvas ou conseguir desconto no aluguel dos primeiros meses. Um relatório não usa 30 anos de relacionamento e credibilidade no mercado para abrir portas. Um especialista faz tudo isso.
A Metodologia Correta: Dados + In Loco
A metodologia correta não é “ou dados ou visita”. É dados E visita. E funciona assim:
Etapa 1 – Filtro por Dados (O Quê): Usamos Geomarketing para identificar as regiões de maior potencial. Analisamos renda, densidade, concorrência e consumo. Isso nos dá uma lista de áreas viáveis.
Etapa 2 – Validação In Loco (O Porquê): Aí vem o trabalho real. Vamos a campo. Caminhamos nas ruas. Sentimos o fluxo em diferentes horários. Conversamos com lojistas vizinhos. Negociamos com proprietários e administradores de shopping. Identificamos as “joias escondidas” – aqueles pontos que os dados não revelam, mas que a experiência reconhece.
Etapa 3 – Decisão Segura: Só depois disso – dados validados pela experiência prática – é que recomendamos um ponto. E, mesmo assim, acompanhamos a negociação do contrato para garantir que você não está pagando mais do que deveria.
Essa é a diferença entre uma consultoria de verdade e um relatório de commodity.
A Conclusão que Protege Seu Investimento
Vou ser direto: um relatório de Geomarketing não é consultoria. É um produto de prateleira. Qualquer um com acesso a uma ferramenta de dados consegue gerar um PDF bonito. Mas isso não protege seu investimento de meio milhão de reais. Isso não evita que você assine um aluguel caríssimo em um ponto fadado ao fracasso.
O que protege seu investimento? Um especialista que vai até sua cidade, caminha na sua rua, sente a dinâmica do local e usa 30 anos de “mapa mental” acumulado para te dizer a verdade – mesmo que essa verdade seja “esse ponto não funciona, vamos procurar outro”.
Dados são o ponto de partida. Experiência in loco é a decisão final.
Não contrate um relatório. Contrate um especialista.
